【核心提示】由於流動性約束效應和替代效應的方向相反👮🏼♀️，且與房價水平相關，對潛在購房者來說👈🏽，房價與居民消費傾向的關系可能呈“U”型♎️，即當房價低於某一臨界水平時，房價上升導致居民消費傾向下降🧛🏻♂️，而當房價高於該臨界水平時，房價上升轉而促進居民消費傾向上升。
居民平均消費傾向，即居民消費支出占可支配收入的比重⛹🏽♀️，是反映一國居民消費狀況的一個重要指標。根據資金流量表和家庭調查數據👨🦯➡️， 2000年以來我國的居民平均消費傾向呈現明顯的下降趨勢。這是導致我國最終消費率（最終消費占GDP的比重）下降，以及經濟增長嚴重依賴投資的重要原因🥊。在世界經濟復蘇乏力的背景下，我國政府再三強調，要通過提振消費、擴大內需，保持經濟持續穩定增長，因此，提高居民平均消費傾向的意義十分重大。
住房是城鎮居民家庭的重要資產，住房支出也是居民消費支出的重要組成部分，房價的變動理論上會對居民消費傾向產生重要影響🪃。1998年“房改”之後👨🍼，我國城鎮住房市場得到長足發展🤛🤷♂️，房價自2003年以來扶搖直上🐴，全國287個地級市的平均商品房銷售價格在2003—2010年間的平均增速達到19.7%⚇。2010年以來🌜，盡管受到多輪房價調控政策的影響，各地房價上升的勢頭有所減弱，但“一線”城市的房價仍然保持高位。因此🛫，明確房價上升對我國居民消費的影響機製，對於調控房價和提振居民消費具有顯著的緊迫性。
房價上升影響居民消費傾向的三種效應
房價上升影響居民平均消費傾向的機製可以總結為三種效應。
第一，對於擁有房產的居民來說，房價上升可以通過增加財富的方式促進消費增加。首先👩🏿🔧，住房資產的增值使房屋所有者的房屋出租收入、轉讓收入或者住宅抵押貸款收入上升，從而帶動房產所有者消費的上升。其次，房產財富一定程度上代表房屋所有者的“持久收入”，房價上升時，房產財富的價值上升🧑🏼⚖️，房屋所有者會因“持久收入”增加而增加消費。這種機製稱為“房產財富效應”。
第二，對於沒有房產的居民來說🀄️🪤，房產價格的提高有可能迫使他們為買房進行更多的儲蓄🕢，從而減少消費🤌🏻👴🏼，這種機製稱為“流動性約束效應”👩🏼🚀。
第三🤽🏼♀️，對於沒有房產的居民來說，當房價上升到一定程度，會使他們失去買房的能力。因此🤷🏼♂️🏄🏼，房價上升可能導致一部分潛在購房者推遲甚至取消購房計劃🎷，開始“絕望消費”🤵，從而提高消費水平🎥🧑🏿🦳，這種機製稱為“替代效應”👩🏿🌾。這將給他們今後的正常消費帶來極大風險，埋下社會不穩定的長期隱患。
由於“流動性約束效應”與“房產財富效應”、“替代效應”的作用方向相反，房價上升總體上是促進還是抑製居民消費☮️👥，理論上無法給出肯定答案。對於特定消費者來說，房價上升究竟體現為三種效應中的哪一種，與其居住狀況密切相關。
房價與消費傾向呈“U”型關系
由於流動性約束效應和替代效應的方向相反，且與房價水平相關，對潛在購房者來說，房價與居民消費傾向的關系可能呈“U”型，即當房價低於某一臨界水平時，房價上升導致居民消費傾向下降，而當房價高於該臨界水平時，房價上升轉而促進居民消費傾向上升。如果這樣的潛在購房者人數眾多，從一個國家總體看，房價與居民消費傾向的關系也可能呈“U”型。基於全國287個地級城市的宏觀面板數據的實證研究表明🔠，房價與我國居民的平均消費傾向呈“U”型曲線關系，當房價低於一定的臨界水平時，房價上升抑製居民消費❣️；而當房價高於這一臨界水平時，房價上升則促使居民消費傾向提高。經初步估算🕴，這一房價的臨界水平大約為每平方米1.4萬元。根據上海城鎮居民入戶調查的微觀數據👆🏿，房價上升影響居民消費傾向的“房產財富效應”👫、“流動性約束效應”和“替代效應”均存在🪼。對於上海市自有住房的城鎮居民家庭來說🐩，現有住房總價的上升通過“財富效應”導致其平均消費傾向提高。而對於租房、住父母房等尚無自有房的居民家庭來說🌪，本區平均房價的上升主要通過“替代效應”導致他們放棄購房，轉而擴大消費，從而平均消費傾向也顯著上升🥺，尤其對剔除房租和物業費之後的非住房消費支出具有更為顯著的正向影響。但對於非自有房居民家庭來說，年輕和年老的戶主的消費傾向更低🦹，儲蓄傾向更高，這說明“流動性約束效應”雖不占據主導地位🪫🀄️，卻仍然存在🦵🏻。同時🧛🏿♀️🤛，居民的購房意願與房價收入比顯著負相關📩🧑🏽，即居民所在區域的房價相對於其收入水平越高，居民近期越不會有購房計劃。這說明，房價上升使得上海市的非自有房城鎮居民家庭放棄購房計劃💽，而進行所謂的“絕望消費”。
上海市樣本居民家庭的平均房價在2008年就超過了每平方米1.5萬元，且在我們所考察的2008—2011年間增長迅速🧟♀️🧖♂️，遠遠大於房價上升抑製居民消費的每平方米約1.4萬元的臨界點。這說明，房價上升促使城鎮居民消費傾向提高是上海市的房價提高到特定水平所致🦸🏼♀️，這一效應目前可能是上海等房價特別高的“一線”城市所特有的。但如果越來越多的“二三線”城市房價水平不斷提高，超過了上述臨界點，房價上升導致居民消費傾向提高的區域就會不斷擴大，乃至擴展到全國👰。
住房市場調控政策啟示
對於以上海為代表的 “一線”城市來說🫱🏼，抑製房價政策可能對提振居民消費的總體宏觀經濟目標帶來負面影響🥶，因此不宜持續性地通過限購等行政手段抑製房價➖。在針對上海城鎮居民的調查中，80%以上有購房計劃的樣本家庭表示😢，購房是為了自住（包括為父母或子女購房）而非投資或投機👨⚕️。2007年發端於美國的全球經濟金融危機，也警示了房價從高位迅速下跌導致居民消費下滑，從而拖累總體經濟走向衰退的風險。
應該辯證地看待“一線”城市部分尚未擁有住房的居民家庭，因房價過高而放棄購房、擴大消費的現象💂🏻♂️。一方面，它體現了市場經濟體製下房價的價格杠桿作用，一定程度上緩解了社會資源過度投入房地產行業帶來的負面影響🪨；另一方面，這也反映出目前還有相當部分居民無法實現購買住房的願望。因而，完善並推進住房保障體系建設，特別是發展質量優良的公共租賃房🕵🏻♀️🙏🏻，讓更多的居民家庭“租房也能安心生活”🐽，對於改善民生、實現居民“住有所居”具有十分重要的現實意義。
房價上升導致租房者或潛在購房者放棄購房、轉而進行“絕望消費”的情形🤦🏽，是在房價特別高的前提下發生的👨⚕️。在“二三線”城市🖐🏻，房價上升對居民消費傾向影響的“流動性約束效應”仍占據主導地位。因此🖍，對於“二三線”城市甚至更小的城鎮而言🧙🏽♂️，繼續努力保持房價的穩定十分重要🔸。只有這些城市不陷入“一線”城市當前面臨的兩難困境，我國總體的宏觀經濟調控才能處於更為有利的地位。