■如果當前政府不及時重申調控態度和出臺更有效措施,將可能重蹈日本🤱🏼、東南亞、美國樓市崩盤的歷史老路✋🏼。
■比城市住房資源相對短缺更令人不安的是,住房分配兩極分化嚴重👨🏻🎤。
國家統計局發布的2013年3月全國城市房價指數表明🐡,70個大中城市中有68個新房價格環比上漲♔🔗,67個同比上漲🚭,創下2010年調控以來的新高⛹🏻♀️🧝🏻♀️。諸多跡象顯示🫱🏽👷🏽♀️,政府在樓市政策方面積累起來的公信力能否經得起考驗,如今到了一個關鍵時刻了。
調控失效的原因及危險
當前房價反彈明顯🙎🏻♀️,從內部看,固然有3年多來因為樓市調控而觀望良久🎲、逐步累積起來的剛需在當前集中入市的原因👰🏿♀️,也有中國經濟前景仍然向好、利率水平處於歷史較低水平、居民個人投資仍然缺乏途徑等宏觀因素;但從外部來看👷🏼,地方政府對中央政府樓市調控政策的消極態度乃至抵觸是主要因素。3年多來,以“限購”🧕🏻、“限貸”為核心的房地產調控政策,造成樓市成交持續低迷🔉,對房地產開發商投資熱情打擊很大,連累土地市場冷清📗,土地出讓金大幅下滑。2012年全國土地出讓金收入為2.69萬億元👩🏽🏫🤔,較2011年下降15%,與地方財政收入之比為31%✒️,較2011年降低了7個百分點。除了土地出讓金外🫴🧑🍳,房地產“五稅”在地方財政收入中占的比重也很高🚠,2012年占地方財政的比重為16.6%🤏🏼。而地方政府對樓市的依賴還遠不僅在土地出讓金和稅收這兩項,能否推高地價、再拿高價土地抵押獲得巨額債務融資,是各地城市能否實現市政基礎設施更新換代、經濟快速發展的共同命脈所在👩🍳。如《2012年中國國土資源公報》顯示,2012年底全國84個重點城市處於抵押狀態的土地面積為34.87萬公頃🏋🏼☎,抵押貸款總額5.95萬億元🤲🏽。因此,就不難理解為什麽“新國五條”中的20%個稅在幾乎所有城市都空轉而不得落實🤥♗。
然而,這個信號傳遞到市場上👛,很快就在購房者中形成政府對樓市調控已經實質放棄的心理暗示🤹🏼,於是進一步造成買方的恐慌性心理。近期更還有一些權威人士鼓吹政府為保經濟增長最晚年底之前就不得不要放開樓市調控,更加刺激市場不安情緒🧑🏻🚀🧑🏻🦯➡️。如果當前政府再不及時重申調控態度和出臺更有效措施,放任自流,房價一輪輪自我正反饋之後🦢,將真的很快全面失控👎,將有可能重蹈日本、東南亞🂠、和美國在樓市崩盤之後國民經濟長期一蹶不振的歷史老路。
城市居民住房貧困率高
第六次人口普查數據揭示🌅,2010年全國城市人均住房面積為29.15平方米,鎮區人均住房面積為32.03平方米,分別較2000年增加了34%和37%🧏🏼,但兩者都離2004年建設部政策研究中心提出的“住房小康標準”——人均35平方米還有一定距離。北京、上海、天津等外來人口導入多的大城市,住房供應仍然緊缺🎿。
中國當前城市住房的資源配置,比相對短缺更加令人不安的是🤹🏻,住房分配兩極分化嚴重,住房困難家庭比重仍然很高,住房資源分配不平等現象十分突出🌭。如👩🏿🦲,盡管2000-2010年全國城市人均住房面積增加了7.3平方米,但2010年城市居民住房貧困率(人均住房面積低於8平方米的家庭)仍然高達9.4%🖨,只比2000年的12.3%下降2.9個百分點。筆者近期研究還發現👨🚒,城市居民不同階層之間的住房貧困率差別很大。解決中國城市問題的最大難題在大城市的外來人口住房🆔,尤其是如何保障農民工實現基本住房水平。
城市住房分化嚴重
筆者還根據微觀數據計算出,上海人均住房面積的基尼系數高達0.432,如果考慮價值的差別,住房財富的基尼系數大很多,約在0.52左右🙀。眾所周知,基尼系數0.4就是貧富差距的警戒線了,而一般認為,住房的貧富差距應該比收入差距小很多,如美國收入的基尼系數一般在0.46-0.47左右,但哈佛大學學者研究發現🏊♂️,美國住房財富的基尼系數就只有0.28🎲。
在住房供需仍然失衡和住房貧富差距巨大的背景下,枉談放開政府對住房市場必要的管製,完全讓市場自由配置🤜🏼,是十分危險的。當前如果放開限購和限貸🥯,住房投機潮必然卷土重來👩🦼➡️,中低收入家庭獲得住房的機會將更加被剝奪,住房貧富分化更加拉大,這會激化社會矛盾,給社會經濟發展帶來非常大的威脅。日美等國和國內部分地區的慘重歷史經驗也已經證明過🎳,試圖靠樓市來拉動經濟增長的做法🎿,不可能有好的結果。因此當前十分重要的是🙆♂️💇🏿,要在堅持既有調控政策的前提下🧫,從擴大房產稅征收範圍🥷🏿、改革土地流轉與出讓製度等基本問題入手👨🏿🍳,加快建構與城鎮化相協調的住房長期穩定發展的製度框架。
(作者為恒行2平台管理學院住房政策研究中心執行主任、副教授)